Maria Melnikova, plánovačka mesta a výskumná pracovníčka z berlínskeho kompetenčného centra pre veľké obytné oblasti „Nielen panely: nemecké skúsenosti v oblastiach hromadného bývania“je k dispozícii na stiahnutie na jej oficiálnej webovej stránke masshousing.ru.
Online prezentácia a diskusia o knihe, ktorú organizuje Vysoká škola ekonomická, sa uskutoční 16. decembra 2020 o 19:00. Podrobnosti nájdete tu.
Vo východnom Nemecku je podiel privatizovaného bývania (3,5%) veľmi nízky, pretože iba jednotliví nájomníci si chceli po rekonštrukcii kúpiť svoje byty za cenu 1 000 € za 1m² a viac. (BENN, 2007, s. 29).
Približne v rovnakom čase boli postavené domy z doby hromadnej výstavby. Preto je potrebné súčasne obnoviť technický stav mnohých budov. Toto je jedna z najambicióznejších a najťažších úloh pri organizovaní ďalšieho rozvoja oblastí hromadného bytového rozvoja.
Zvláštnosťou Nemecka je, že prevažná časť fondu v panelových oblastiach patrí veľkým majiteľom (bytové spoločnosti, družstvá). To zjednodušuje organizáciu procesu obnovy fondu. Namiesto spoločenstva vlastníkov koná spravidla jeden subjekt finančne stabilne. V Nemecku však existuje ďalší postup modernizácie budov - rekonštrukcia bytového fondu v historických štvrtiach, kde byty v mnohých budovách vlastnia súkromné osoby. Pre prácu s takýmito územiami bola na legislatívnej úrovni vytvorená schéma práce s procesmi rekonštrukcie - sanitárne územie (nemecky Sanierungsgebiet) a rehabilitačná agentúra (nemecky Sanierungsträger). Táto skúsenosť môže byť pre Rusko zaujímavá.
Zachovanie a modernizácia národného bytového fondu je jednou z hlavných úloh rozvoja nemeckého národného hospodárstva. Bytový fond nie je len zodpovednosťou vlastníkov, dôležitú úlohu hrá štát. Vytvára podmienky, za ktorých môžu vlastníci prijať účinné opatrenia na zlepšenie technického stavu svojich budov.
Zachovanie a modernizácia bytového fondu je jednou z hlavných tém rozvoja koncepcií rozvoja miest. Pre mestské úrady je táto úloha často dôležitejšia ako nová výstavba, pretože ukazovatele uvedenia bytového fondu do prevádzky spravidla nikdy nepresahujú 1% bytov existujúcich v meste.
KfW, Spolková rozvojová banka Nemecka, hrá dôležitú úlohu pri energetickej modernizácii budov. Od roku 1990 banka investovala asi 68 miliárd eur do bytového fondu východného Nemecka. To umožnilo majiteľom (bytové spoločnosti, bytové družstvá, združenia obyvateľov) zrekonštruovať viac ako 65% bytového fondu, ktorý pozostával hlavne z panelových domov.
„Nie sme tak bohatí, aby sme žili v nekvalitnom bytovom fonde“
V zjednotenom Nemecku bol socialistický panelový bytový fond považovaný za „nedokončený“. V prvom rade preto, že na fasáde chýbala vrstva izolácie. V dôsledku neustáleho pôsobenia zrážok na vonkajšie steny sa zhoršoval technický stav nosných konštrukcií. To sa stalo dôvodom rýchlej a rozsiahlej reorganizácie.
Podľa projektu BEEN môžu panelové budovy znížiť primárnu tepelnú energiu o 40–50% (BEEN, 2007). Pri rekonštrukcii panelového fondu v Berlíne bolo možné dosiahnuť indikátor 60 kWh primárnej energie na štvorcový. m obytnej plochy ročne, čo je viac ako dvakrát menej ako priemer v Berlíne (148 kWh na štvorcový m ročne).
Nemecko sa stalo lídrom v oblasti renovácie bývania medzi krajinami východnej Európy, pretože malo najlepší pomer nákladov na bývanie a verejné služby k príjmu obyvateľstva. Podľa Iniciatívy pre bývanie IWO pre východnú Európu dnes dosahuje miera obnovy bytových budov v sériovom rozvoji 85% (IWO, 2018).
Obnova budov v Berlíne
Okresy na okraji Berlína boli prvými územiami vo východnom Nemecku, ktoré prešli rozsiahlou rekonštrukciou. Iniciatíva vzišla z vedenia mesta: v roku 1992 bola na základe príkazu berlínskeho senátu vyvinutá „Encyklopédia panelových budov“. Obsahoval zoznam možných opatrení na modernizáciu všetkých sérií priemyselnej bytovej výstavby v NDR s výpočtom ich nákladov. Teoretické odporúčania boli v praxi overené implementáciou niekoľkých pilotných projektov v Berlíne. Na základe tejto práce mohli vlastníci budov a zástupcovia bánk ľahko odhadnúť náklady na modernizáciu.
V roku 1993 zahájil berlínsky senát program na podporu obnovy a modernizácie budov. Podľa tohto programu mali mať vlastníci na reorganizáciu 15% svojich vlastných finančných prostriedkov. Potom mohli požiadať o pôžičku od KfW Bank. Berlínsky senát tiež poskytol ďalšiu podporu. Dokončenie obnovy všetkých panelových budov vo východnom Berlíne (270 000 bytov) sa plánovalo do 10 rokov (Divigneau, 2010). Priemerná investícia do jedného bytu bola 20 000 € (BENN, 2007, s. 85).
Vlastníctvo nebolo dôležité pri získavaní finančnej podpory. Samozrejme, z organizačného hľadiska by modernizáciu veľkých bytových spoločností a družstiev uľahčilo. Ale aj budovy, v ktorých byty patrili súkromným vlastníkom, sa mohli zúčastňovať na týchto programoch za rovnakých podmienok.
Opatrenia hromadnej obnovy v Nemecku sa nevykonali pre jednotlivé budovy, ale v rámci štvrte ako celku. Veľkí vlastníci vypočítali potrebu investícií pre každý štvrťrok a vypracovali harmonogramy reorganizácie. Stav bytového fondu vo štvrti Hellersdorf v Berlíne v roku 1989 a po prvej vlne modernizácie v polovici 90. rokov. To umožnilo berlínskej vláde naplánovať regionálne rozpočtové výdavky na podporný program (Divigneau, 2010).
Hlavnými kritériami pri vývoji programu hromadnej nápravy boli nákladová efektívnosť opatrení na modernizáciu a rozumné uplatňovanie opatrení na zvýšenie energetickej účinnosti.
V mnohých oblastiach prebehla renovácia bez presídlenia obyvateľov. Z tohto dôvodu vznikli špeciálne požiadavky na organizáciu stavby. Kľúčovou požiadavkou je vykonať práce s najmenším počtom sťažností obyvateľov. Za týmto účelom pracoval na stavbe špeciálny konzultant, ktorý v reálnom čase zodpovedal všetky otázky týkajúce sa stavebných prác. Bytové spoločnosti prilákali na vykonanie práce niekoľko firiem naraz. Vo všetkých zmluvách bola podmienka: ak jedna z firiem nesplní svoje povinnosti, druhá ich splní, pričom na seba vezme ďalšie množstvo práce. Nájomcom teda zaručili, že všetky práce budú dokončené včas. Prioritou bola navyše kontrola kvality práce - zástupcovia vlastníka denne dokumentovali všetky skryté práce.
Modernizácia vykurovacích, odvodňovacích a ventilačných systémov znamenala ďalšie práce vo vnútri bytov, po ktorých nasledovali opravy kúpeľní a kuchýň. Tieto práce sa tiež uskutočňovali bez presídlenia. Práce vo vnútri jedného bytu trvali vďaka použitiu prefabrikovaných konštrukcií iba 5 dní. Práce na rôznych poschodiach boli synchronizované stúpačkami, ktoré obyvateľom umožňovali využívať na schodisku kúpeľňu a kuchyňu susedov.
Rozsiahle renovačné opatrenia umožnili prispôsobiť bytový fond moderným technickým požiadavkám a znížiť náklady na verejné služby o viac ako polovicu. V súčasnosti sa obnova budov nevykonáva v takom objeme. Majitelia pracujú na základe dlhodobých 30-ročných programov modernizácie a starostlivo sa počíta ekonomický efekt každej udalosti.
Aké typy budov sú pri dovybavovaní najefektívnejšie?
Nemecká rehabilitačná skúsenosť ukazuje, že z finančného hľadiska je najúčinnejšie rekonštruovať päťpodlažné budovy za predpokladu, že nie je potrebné stavať výťahy. Pretože výťahy sú potrebné pre ľudí s obmedzenou pohyblivosťou, je možné získať finančnú podporu na ich výstavbu dodatočne prostredníctvom fondov osobitných programov. Oveľa ťažšie je renovovať budovy nad 10 poschodí, pretože je to drahé a technicky náročné. Nemecko má však skúsenosti s energetickou modernizáciou výškových budov. V takýchto projektoch sa často vykonávajú iba určité druhy prác, ktoré sú prospešné pre obyvateľov a nákladovo efektívne.
Väčšina budov bola modernizovaná pri zachovaní súčasného usporiadania bytov a počtu podlaží. Jednotlivé projekty so zmenami v plánoch bytov, demontáž horných podlaží sa realizovali na náklady vlastníkov alebo na náklady programu „Obnova mesta východ“. Boli to však ojedinelé prípady. Pilotné projekty ukázali, že je jednoduchšie budovu úplne zbúrať a postaviť novú, menšiu a v súlade s modernými štandardmi.
Projekty s podlahami nadstavby sú náročnejšie ako jednoduchá modernizácia, pretože je potrebné posilniť konštrukcie a aktualizovať inžiniersku infraštruktúru v budove. Realizujú sa v oblastiach, kde je vysoký dopyt po bývaní, a oblasti na okraji miest často také nie sú. Riešenia s nadstavbou a pripojenými sekciami však môžu byť zaujímavé, keď je potrebné zabezpečiť horné poschodia budovy s prístupom výťahu za najnižšie náklady. Najskôr sa v pripojenej časti budovy položí výťahová šachta. Potom je postavená samotná budova a prístup do bytov na vyšších poschodiach je zabezpečený chodbami medzi starou a novou časťou budov.
Čo sa dnes deje v oblasti modernizácie bývania
Na začiatku 21. storočia začalo Nemecko aktívne rozvíjať „zelenú“ekonomiku. Energetická účinnosť v rezidenčnom sektore má veľký význam. Od roku 2002 je na legislatívnej úrovni účinné „Nariadenie o úsporách energie - EnEV“. Podľa § 9 tohto ustanovenia majú vlastníci povinnosť vykonať počas rekonštrukcie budovy opatrenia na modernizáciu vykurovacích systémov (zníženie spotreby energie na najmenej 100 kWh primárnej energie na štvorcový M plochy bytu ročne)) (BENN, 2007).
Okrem parametra „spotreba primárnej energie“zohráva dôležitú úlohu v „nariadení o úsporách energie“aj „prenosový koeficient tepelných strát“. Odráža priemerné tepelné straty v celom obvodovom plášti budovy. Zákon stanovuje najvyššie prípustné hodnoty pre tieto parametre. Spoločnosť KfW však vyvinula niekoľko možností podpory na stimuláciu vyšších mier energetickej efektívnosti (pre budovy s mierou spotreby nižšou ako 100, 85, 70, 55 kWh primárnej energie na m² plochy bytu ročne). Čím kvalitnejší indikátor energetickej efektívnosti, tým vyššia suma možnej dotácie na splácanie úveru (IWO, 2018).
Čo sa stane v iných krajinách?
Cieľ zlepšenia energetickej účinnosti v oblasti bývania hrá dôležitú úlohu v politike Európskej únie. 2005 až 2007 bol realizovaný medziregionálny projekt „Baltská sieť na úsporu energie v bytovom fonde“(BENN). Jej cieľom bolo vyvinúť stratégie a nástroje pre energeticky efektívne modernizáciu budov v krajinách pobaltského regiónu (Litva, Lotyšsko, Estónsko a Poľsko). V Estónsku a Litve je teda podiel súkromných vlastníkov veľmi vysoký (96% a 97%). Privatizácia bývania po rozpade Sovietskeho zväzu bola prakticky bezplatná (cenu bolo možné zaplatiť privatizačnými certifikátmi / poukážkami). To všetko je veľmi podobné situácii v Rusku (BEEN, 2007).
Projekt hľadal odpoveď na otázku, či je v týchto krajinách možné zopakovať skúsenosti z hromadnej obnovy budov, ako to bolo vo východnom Nemecku. Odborníci analyzovali právne predpisy a porovnali situáciu v ekonomike a v oblasti bývania a komunálnych služieb v pobaltských krajinách, Poľsku a Nemecku. Odhadli tiež náklady na reorganizáciu a vypočítali finančné možnosti vlastníkov, aby ju zaplatili. Kvôli vysokým nákladom na pôžičky a nízkym príjmom obyvateľstva v pobaltských krajinách od roku 2007 (rok začatia projektu BEEN) nie je možné realizovať rozsiahle rehabilitačné programy. Iba bohatí vlastníci si mohli svoj domov vylepšiť. Ale po bezplatnej privatizácii bolo zloženie obyvateľov domu spravidla zmiešané.
Výsledkom projektu bolo odporúčanie, že rozsiahlu reorganizáciu je možné financovať dlhodobými lacnými pôžičkami, ktoré sa poskytujú za cenu nízkych úrokových sadzieb v štátnych bankách. Percento je možné ďalej znížiť prostredníctvom rozpočtových dotácií. Byt zaručuje splatenie úveru - inak si ho vezme banka. Je však nevyhnutné vyvinúť nástroje na podporu rodín s nízkym príjmom. Dôležitou podmienkou je potreba uskutočniť komplexnú reorganizáciu. Kroky za krokom alebo ich spontánne kombinácie by nemali byť predmetom podpory.
Alternatívnym mechanizmom financovania je „uzatváranie zmlúv“. V takom prípade investor (napríklad stavebná spoločnosť) ponúka majiteľom domov, aby na vlastné náklady zrealizovali celý balík predpokladaných opatrení na úsporu energie. V takom prípade sa spoločenstvo vlastníkov nemusí obávať hľadania financovania a poskytovania záruky za splácanie úveru. Investor požaduje iba podpísanie dohody, v ktorej sa vlastníci bytov zaväzujú platiť každý mesiac určitú sumu za vykonané práce (napríklad 15 eur za byt mesačne na 20 rokov).
Podľa Thomasa Janickiho, člena správnej rady Iniciatívy pre bývanie vo východnej Európe v Berlíne: mechanizmy jej následného riadenia “. Hlavným problémom teraz je, že majitelia domov, ktorí majú schopnosť platiť za energeticky efektívne vylepšenia svojich domov, sú závislí na súhlase nezabezpečených majiteľov domov, ktorí nie sú schopní platiť náklady na renováciu, aj keby chceli (Yanitski, 2011).
Estónsko
V Estónsku je 96% budov v súkromnom vlastníctve. Asi 60% obyvateľov žije v bytových domoch postavených v rokoch 1961 až 1990.
Proces modernizácie budov v Estónsku sa začal v roku 2000. Finančné inštitúcie mali záujem o poskytovanie pôžičiek a mohli ich získať najaktívnejšie a naj solventnejšie združenia vlastníkov domov. Finančná agentúra KredEx, založená v roku 2001, poskytovala združeniam vlastníkov záruky na získanie pôžičiek od súkromných bánk (Leetmaa, 2018).
V roku 2009 bol revolvingový fond KredEx založený v spolupráci s Európskym fondom regionálneho rozvoja, fondom na podporu energeticky efektívnych modernizácií budov. Vďaka vytvoreniu tohto fondu sa v Estónsku objavil adekvátnejší systém podpory založený na kombinácii pôžičiek, záruk za pôžičky a grantov. O financovanie môže požiadať každý dom, v ktorom sa po rekonštrukcii zníži spotreba energie o 20 - 30%. KredEx poskytuje 20-ročné pôžičky s priemernou úrokovou sadzbou 4%. Majitelia musia poskytnúť 15% prostriedkov (môžu to byť vlastné prostriedky alebo pôžičky od iných bánk).
Združenie vlastníkov môže tiež požiadať o grant od spoločnosti KredEx vo výške 15 až 35% nákladov na modernizačné práce v závislosti od dosiahnutia určitých noriem energetickej účinnosti a použitia špeciálnych technologických riešení (napríklad spätného získavania tepla). systém). V období rokov 2010 až 2014 bolo s podporou spoločnosti KredEx (Kurnitski, 2018) zmodernizovaných 663 budov (1,9 milióna m2). Od roku 2015 sa požiadavky na vetranie budov upravujú tak, aby dostávali granty. Obnovovacie projekty ďalších 400 budov boli financované od roku 2015 do roku 2019.
V domoch neskoršej série boli použité kvalitné trojvrstvové panely, ktoré nevyžadovali dodatočnú izoláciu. Komplexné sanačné opatrenia preto nezahŕňali vizuálnu premenu fasády, aby sa zbytočne nevyhadzovali peniaze za čisto estetické riešenie.
Litva
V Litve je 97% budov v súkromnom vlastníctve.
Program modernizácie bytových domov v Litve existuje od roku 2005. Zahŕňa financovanie energetickej obnovy budovy prostredníctvom pôžičky s nízkym úrokom (pôžička na 20 rokov, fixná 3% na prvých 5 rokov). Splátky pôžičiek sa takmer rovnajú zníženiu účtov za energie po modernizácii (predovšetkým na kúrenie). Cieľom programu je teda zabezpečiť, aby obyvatelia nemali ďalšiu finančnú záťaž.
Program tiež poskytuje niekoľko rozpočtových dotácií na pokrytie nákladov na riadenie projektu, vypracovanie projektovej dokumentácie a kontrolu kvality stavebných prác. Od roku 2012 existuje systém grantovej podpory pre investície do pozemného staviteľstva (30% nákladov pre všetkých, 100% pre rodiny s nízkym príjmom). Môžu ho použiť združenia vlastníkov, ktoré plánujú uskutočniť veľkú rekonštrukciu budovy.
Od roku 2013 sa v programe objavil druhý model, ktorý zahŕňa aktívnu účasť obcí. Mesto vymenuje správcu projektu a taktiež pripravuje investičný projekt pre majiteľov domov. Po odsúhlasení plánu modernizácie budovy vlastníkmi správca berie vypožičané prostriedky, organizuje výberové konania, zodpovedá za realizáciu všetkých opatrení a finančné hospodárenie. 80% projektov v programe riadia správcovia menovaní obcou (Smaidžiūnas, 2018). Ak vlastníci s nízkymi príjmami nesúhlasia s modernizáciou, sú pripravení o dotácie na platenie za úžitkové zdroje.
Vykonané zmeny zvýšili atraktivitu programu - ku koncu roka 2019 bolo zrekonštruovaných 2 176 zariadení; ďalších 421 domov je v procese modernizácie.
Program spravuje Agentúra pre energetickú efektívnosť obytných budov (BETA). Medzi ich povinnosti patrí schvaľovanie projektov na modernizáciu budov, ktoré sa zúčastňujú na programe, ako aj monitorovanie procesu implementácie vo všetkých fázach. Od roku 2015 realizuje BETA s podporou Východoeurópskej iniciatívy pre bývanie (IWO) projekt „Energeticky efektívna obnova mestských oblastí v Litve“zameraný na nájdenie modelu komplexnej obnovy obytných oblastí a štvrtí. Realizujú tiež vzdelávací program pre zamestnancov samosprávy v oblasti integrovanej energeticky efektívnej modernizácie obytných oblastí.
Lotyšsko
V Lotyšsku je podiel súkromných vlastníkov 85%. Asi 95% budov postavených v rokoch 1941 až 1992 vyžaduje rozsiahlu renováciu z dôvodu nízkej energetickej efektívnosti a nedostatku potrebných údržbových opatrení v predchádzajúcich obdobiach (Jörling, 2018, s. 1).
V roku 2009 zahájila lotyšská vláda spolu s Európskym fondom pre regionálny rozvoj program Zlepšenie tepelnej izolácie bytových domov s viacerými bytmi.
Od roku 2015 ALTUM pôsobí v Lotyšsku - štátnej finančnej rozvojovej inštitúcii, ktorá bola vytvorená s podporou ministerstva hospodárstva a ministerstva financií. ALTUM realizuje program na zlepšenie energetickej účinnosti bytových domov s viacerými bytmi. Majitelia poskytujú spoločnosti ALTUM technickú dokumentáciu k modernizácii a spoločnosť ALTUM poskytuje bankám záruky za vydanie dlhodobého (až 20-ročného) úveru združeniu vlastníkov. V roku 2016 bol zriadený Lotyšský baltský energetický inštitút (LABEEF) na pomoc spoločnostiam pri realizácii energeticky efektívnej obnovy na základe zmlúv o energetických službách (Jörling, 2018).
Do roku 2018 bolo dokončených asi 740 projektov modernizácie budov (celkovo v Lotyšsku - 53 tisíc bytových domov) (Blumberga, 2018).
Kľúčové riešenia zo skúseností pobaltských krajín
Výsledky pobaltských krajín ukázali, že modernizácia fondu, v ktorom sú všetky byty v súkromnom vlastníctve, je možná. To si však vyžaduje podmienky, za ktorých môžu vlastníci konať najefektívnejšie. Fungujúci systém na podporu modernizácie budov sa nedá vytvoriť v krátkom čase. Je potrebné monitorovať, ako združenia vlastníkov reagujú na program, a zlepšiť mechanizmy financovania. Jedná sa presne o proces, ktorý prebieha v pobaltských krajinách za posledné dve desaťročia.
Skúsenosti z týchto krajín ukazujú, že program modernizácie energetiky je pre štát z ekonomického hľadiska prospešný, pretože sa objavujú nové spoločnosti, zvyšujú sa pracovné miesta a platby daní do rozpočtu.
Jedným z problémov zaznamenaných vo výskumných správach o vyhliadkach na rehabilitáciu v pobaltských krajinách je malý počet obytných budov a menší počet obyvateľov ako vo východnom Nemecku. To bráni možnosti vytvorenia stabilných a nezávislých finančných inštitúcií a dosiahnutiu vysokej miery modernizácie. V Nemecku sa spočiatku dalo do modernizačného programu investovať značné množstvo finančných prostriedkov, pretože bolo veľa tých, ktorí chceli realizovať projekty. Následné projekty boli financované z prostriedkov, ktoré boli prijaté ako splátky úveru (Jörling, 2018). V tejto súvislosti je Rusko sľubnejšie pre masovú reorganizáciu.
Pre krajiny EÚ je podnetom na modernizáciu budov zlepšenie energetickej účinnosti ekonomiky, zníženie závislosti na vývoze energie a vplyv na životné prostredie. V Rusku nie sú tieto otázky na dennom poriadku. Ale kvalita obytných budov sovietskeho obdobia sa neustále zhoršuje. Podľa prieskumov bytového fondu v meste Ufa je doba bezproblémovej prevádzky pre 60–70% panelových budov iba 15 rokov (Samofeev, 2018). Potom môže existovať riziko zrútenia časti stenových panelov, ktoré sú nosnými konštrukciami budov. Na ich zachovanie je potrebné vykonať komplexné reorganizačné opatrenia. Zateplenie fasád zastaví proces každoročného zamŕzania a rozmrazovania stenových konštrukcií, v dôsledku čoho sa zhoršuje ich stav. V dnešnom Rusku je potrebný rozsiahly program renovácie budov s viacerými bytmi pomocou pracovných nástrojov finančnej podpory.
Potreba profesionálneho manažéra pre organizáciu reorganizácie
Odborníci IWO poukazujú na to, že spoločenstvá súkromného vlastníctva v postsocialistických krajinách sú často neschopné, pokiaľ ide o dodatočné vybavenie budov energiou. Reorganizácia je zložitý proces s mnohými rizikami pre vlastníkov. Prvé etapy si už vyžadujú finančné náklady. Ale zároveň ešte nie je jasné, či bude možné dosiahnuť výsledok. Chyba v ktorejkoľvek fáze (koncepcia, projektovanie, stavebné práce) môže viesť k tomu, že sa nedosiahnu ciele sanácie.
Preto otázka obnovy budovy nie je len otázkou financovania. Komunita vlastníkov potrebuje organizačnú podporu.
Organizácia obnovy budovy zahŕňa tieto etapy (Smaidžiūnas, 2018):
• príprava koncepcie obnovy budovy;
• organizovanie valného zhromaždenia vlastníkov a rozhodovanie o reorganizácii;
• vypísanie výberového konania na vypracovanie projektovej dokumentácie;
• podpora procesu prípravy projektovej dokumentácie;
• výberové konanie na stavebné práce;
• financovanie práce (získanie pôžičky, žiadosť o granty);
• kontrola a kolaudácia stavieb.
Napríklad, ako je uvedené vyššie, počet zúčastnených domov v programe sa zvýšil v Litve po tom, čo začali menovať externého manažéra (Smaidžiūnas, 2018). Ďalším dôležitým mechanizmom bola schopnosť pokryť náklady na správu projektu prostredníctvom grantov.
Renovačné agentúry pre obytné oblasti v Nemecku
Proces renovácie sa stáva komplikovanejším, pokiaľ ide nielen o jednu budovu, ale aj o niekoľko blokov alebo o územie vilovej štvrti ako celku. V takom prípade je potrebné synchronizovať záujmy veľkého počtu účastníkov, ako aj nastaviť veľa paralelných procesov.
V Nemecku existuje nástroj na „reorganizáciu územia“na riešenie týchto problémov. Jeho pravidlá sú zakotvené v stavebnom zákone. O pridelení tohto štatútu územiu rozhoduje správa mesta. Mesto si potom najme nezávislú spoločnosť - „reorganizačnú agentúru“. Medzi jeho úlohy patrí koordinácia plánov modernizácie budov a pozemkov. Pre vlastníkov, ktorí sa na základe vypracovaného plánu podieľajú na modernizačnom procese, je jednoduchšie dohodnúť sa na projekte a získať zvýhodnené pôžičky a dotácie.
Renovácie by nemali byť spojené so stavebnými spoločnosťami pôsobiacimi na danom mieste. Toto je dôležitá podmienka zakotvená v právnych predpisoch. Zaručuje, že počas realizácie projektu prevládnu záujmy obyvateľov nad záujmami staviteľov.
„Sanitačná agentúra“(nem. Sanierungsträger) vykonáva tieto funkcie:
• vypracúva všeobecný plán transformácie pre „sanitárnu oblasť“(nem. Sanierungsgebiete);
• organizuje verejné diskusie a schvaľuje plán so všetkými zainteresovanými stranami;
• koordinuje súkromné a verejné investície;
• zodpovedá za implementáciu aktivít, ktoré sú financované z rozpočtu;
• zapája vlastníkov do implementácie projektu;
• Pomáha spoločenstvám vlastníkov zabezpečiť podľa potreby (za príplatok) rekonštrukciu.
Zavedenie nových druhov majetku s technickou obnovou fondu
Prevalencia súkromného vlastníctva v bytových domoch je výzvou na dlhodobé udržanie technického stavu bytového fondu. Vlastnícke spoločenstvá, ktoré boli v určitej fáze úspešné, o 10 rokov, keď budú potrebné ďalšie kroky, nemusia byť také účinné. Sociálna heterogenita sa stáva ďalšou prekážkou spoločného postupu. Problém je v tom, že „vlastníci, ktorí sú ochotní a schopní zaplatiť za modernizáciu svojich domovov, sú právne závislí od súhlasu vlastníkov s nízkym príjmom“(BENN, 2007). To negatívne ovplyvňuje hospodársky rozvoj krajiny ako celku.
Preto je potrebné zamyslieť sa nad tým, ako zaviesť alternatívne formy vlastníctva v oblastiach masového rozvoja bývania: družstvá a bytové spoločnosti, ktoré môžu z dlhodobého hľadiska fungovať efektívnejšie.
V Nemecku v 90. rokoch. podnetom na vytvorenie nových bytových družstiev v oblastiach hromadného rozvoja bývania bolo, že mohli rátať s ďalšími financiami na modernizáciu fondu. Podobný scenár sa dá realizovať aj v Rusku.
K prevodu časti bytového fondu do vlastníctva bytových spoločností môže dôjsť v čase, keď technický stav budov na území dosiahne minimálnu prípustnú hodnotu a vlastníci nie sú pripravení urobiť nič pre jeho zachovanie. Potom sa v procese obnovy fondu môže zmeniť druh nehnuteľnosti - niektorí z majiteľov sa môžu stať nájomníkmi, k obnoveniu technického stavu dôjde na náklady bytového podniku.
Samozrejme, sú to iba hypotetické scenáre. Musia sa však brať do úvahy. Uplatňovanie týchto mechanizmov si vyžaduje dôkladnú analýzu a prispôsobenie právnych podmienok. Okrem toho bude potrebná úprava bytovej politiky krajiny ako celku. Ak hovoríme o Rusku, potom by sa mala predovšetkým zastaviť bezplatná privatizácia a mala by sa venovať väčšia pozornosť zachovaniu existujúceho bytového fondu.
