Konferencia venovaná problémom výstavby nízkopodlažných bytových komplexov sa konala 12. apríla v hoteli Radisson Royal. Zverejňujeme videozáznam z príhovoru architekta, vedúceho projektovej kancelárie UNK Yuliyho Borisova, ako aj zástupcov developerských spoločností: Natálie Shataliny z MIEL-Novostroek a Raisy Manashirovej z SDI Group.
Yuliy Borisov na konferencii predložil návrh na zavedenie systému „constructor“- súboru niekoľkých typických riešení plánovania, fasád a celkového usporiadania. Ich rôzne kombinácie budú schopné poskytnúť takmer individuálne možnosti pre každý byt, čo zníži náklady na polovicu.
***
Yuliy Borisov o nízkopodlažnom bývaní
rečový text
"Je trochu zvláštne počuť od architekta, AKO vytvoriť nízko položenú dedinu." Dotazy našej kancelárie ukazujú, že nízkopodlažné projekty v súčasnosti zažívajú prudký rast. Toto uľahčuje niekoľko faktorov naraz:
- vzniká pomerne závažná administratívna bariéra. Určité moratórium existuje nielen v moskovskom regióne, ale aj v iných mestách na výstavbu 12-podlažných budov v podmienečnej vidieckej oblasti. To teda administratívnym spôsobom núti vývojárov k preformátovaniu svojich projektov;
- podľa mňa je komfortný potenciál 12-podlažných budov už na vrchole. Aj keď vyrábame panelové alebo monolitické domy so zlepšenou povrchovou úpravou, vysoké prízemia, pristavujeme škôlky atď., Potom sa toto nové bývanie v zásade nijako nelíši od domov postavených pred 50 rokmi. Všetky skúsenosti zo sveta naznačujú, že segment nízkopodlažných stavieb je pre obyvateľov pohodlný. Pretože na jednej strane je to blízkosť pozemku, za druhé vytvára určitú komunitu a za tretie ide o bývanie, ktoré bude likvidné dlhšie ako poschodové.
Údaje od spoločnosti Metrium Group ukazujú, že podiel nízkopodlažných stavieb naberá na obrátkach. V roku 2011 bol jeho podiel 10%, teraz sa pomaly zvyšuje a je predpoklad, že do roku 2018 to bude 50%. Z našej strany zaznamenávame nárast požiadaviek konkrétne na nízkopodlažné stavby z regiónov - Vladivostok, Voronež, Ural atď.
Návrat k otázke „Ako urobiť projekt úspešným?“Dávam veľmi jednoduchú radu: potrebujete kvalitný recept, dobré suroviny, vybavenie kuchyne a samotného kuchára. Vždy hovorím svojim kolegom, partnerom a zákazníkom, že existuje prikrývka a zvyčajne ju ťahajú 4 ľudia. Jedná sa o podmienečnú správu (niektoré z našich obmedzení), dodávateľa (hovoríme nielen o staviteľovi, ale aj o možnostiach stavebného komplexu), to sú projektanti a samotný zákazník. Ak jedna zo strán silno ťahá (vysoko profesionálne), na pokrývke bude záhyb a výrobok bude nakoniec zlý. Preto, ak ste kvalitný vývojár, ale na ruskej úrovni, je nepravdepodobné, že by vám Norman Foster pomohol. Regionálny inštitút dizajnu však zároveň projekt zruinuje. Každý by mal mať rovnakú úroveň, mentalitu a čo je najdôležitejšie - prístupy a ciele. Limity zahŕňajú rozpočet a časový rámec. Cena špičkových architektov, ktorí majú skúsenosti, pochopenie toho, aký by mal byť produkt, je 6 - 9% z celkového rozpočtu, náklady na priemerného dizajnéra sú 4 - 5%.
Najväčšou výzvou pri vývoji kvalitného produktu je čas. Vytvorenie jedinečného a vysoko kvalitného produktu, ktorý spĺňa stanovené ciele, trvá v priemere: koncepcia - 4 mesiace, fáza P a „prevádzka“- 8 mesiacov, výroba trvá 24 mesiacov. Toto sú výrazy, ktoré umožňujú našej kancelárii a kolegom vyrobiť dobrý produkt. Vývojári často žiadajú o urýchlenie tohto procesu, čo niekedy vedie k zvýšeniu rozpočtu. A toto je dôležité si uvedomiť. Skúsenosti s obmedzením rozpočtu a podmienok vedú k skutočnosti, že mnoho zákazníkov je pripravených ísť na spotrebu produktu, ktorý nie je úplne jedinečný.
Svojho času N. S. Chruščov rozhodol, že každá rodina zo spoločných bytov musí prísť do samostatného bytu. Tak sa objavil program priemyselnej bytovej výstavby. Nechala problém vyriešiť. Dobrá alebo zlá je druhá otázka. Ale možnosť vytvorenia hromadného produktu, ktorý v tom čase spĺňal charakteristiky pohodlia, bola vyriešená.
Ak sa teraz ekonomická situácia zlepší, dôjde v Novej Moskve k stavebnej „explózii“. A podľa môjho názoru jednoducho nie je dostatok architektov, ktorí by zabezpečili vývoj jedinečnými objektmi.
Existujú 2 možné spôsoby riešenia situácie: buď náklady prudko stúpnu, alebo sa objavia projekty nízkej kvality. Aby sme sa tomu vyhli, teraz vyrábame akýsi „konštruktér“. Jeho hlavnými prvkami sú plánovacie riešenia, riešenia fasád a urbanistické riešenia. Pre seba sme vypočítali, že ak sa v každom z týchto prvkov vytvorí 5 typov, dostaneme 3 až piatu mocninu, čo je 243 možností. Chápete, že toto je už dosť jedinečné riešenie.
Čo to robí, pýtate sa? Takýto návrhový systém umožňuje optimalizovať náklady až do 50%, najdôležitejšou vecou je čas návrhu až do 60%. Ak dostanete hotový balík, potom buď s pomocou autorov alebo miestnych návrhárov upravíte základy a začnete stavať.
Všetci sa snažíme vyhnúť rizikám, nikto nechce experimentovať. Ak už niekde boli riešenia fasád otestované a existujú recenzie vrátane prevádzky, umožní vám to vyhnúť sa rizikám a sťažnostiam kupujúcich. Nikto nechce urobiť super projekt a potom „obmedziť“ekonomiku na zárukách.
„Konštruktér“umožňuje v počiatočnej fáze vykonať štúdiu preferencií cieľovej skupiny a určiť náklady na výstavbu. “
Yuliy Borisov hovoril podrobne o dokončenom projekte UNK -
Obytný komplex "Holandská štvrť" v Ivanteevke. Projekt bol vypracovaný v podmienkach prísnych obmedzení územného plánovania. Architekti využili líniové budovy, pričom sa im podarilo dosiahnuť tak „nádvoria bez automobilov“, ako aj celkom príjemné prostredie pre obyvateľov. Štvrťrok použil formát 4+ - štvorpodlažné domy s podkrovím. Na fasádach je omietka zo syntetickej minerálnej vlny kombinovaná s povrchovou úpravou zo slinkovej tehly.
***
Raisa Manashirova, Obchodný riaditeľ skupiny SDI, vývojár Akkordu. Smart-quarter”, formuloval hlavné charakteristiky nízkopodlažného projektu, ktorý pomôže vývojárovi vytvoriť produkt, ktorý je na trhu žiadaný.
zhrnutie prejavu:
„Jednou z hlavných podmienok úspechu projektu je dopravná dostupnosť, kupujúci bytov v„ nízkopodlažných budovách “, ktoré sa stavajú mimo moskovského okruhu, predovšetkým venujú pozornosť tomuto kritériu. Kupujúci začali venovať osobitnú pozornosť architektonickému konceptu rezidenčných oblastí. Vizuálne vnímanie je miesto, kde sa začína zoznamovanie ľudí s ich budúcim domovom.
Ak sa spustenie infraštruktúry spravidla plánovalo skôr spolu s uvedením druhej a tretej etapy do prevádzky, súčasné podmienky si vyžadujú iný prístup. Po vypočutí želaní zákazníkov sme prepracovali plán územného plánovania, aby sme budúcim obyvateľom prvej etapy poskytli potrebnú infraštruktúru od okamihu príchodu - materská škola a obchodné centrum budú uvedené do prevádzky už s prvými štyrmi domami a následne školou otvorí svoje dvere v komplexe po jednom poliklinika, FOK s bazénom a ďalšie zariadenia dôležité pre pohodlie.
Asi 30% zákazníkov, ktorí si už kúpili byty v rezidenčnom komplexe, navyše vyjadrilo vôľu investovať do komerčných priestorov a rozvíjať svoje podnikanie v pešej vzdialenosti od miesta bydliska.
Bezpečnostné výstražné systémy, riadenie perimetra územia a inteligentné domáce systémy, ktoré sa s rozvojom technológií stali dostupnými v hromadnom segmente, ako aj prítomnosť výťahov v nízkopodlažných komplexoch zodpovedajú predstavám kupujúcich o pohodlnom životnom prostredí, vo forme dôvera v projekt a jeho pozitívny imidž. ““
