Publikujeme článok autorov projektu „VIVA-Lefortovo“, študentov programu NLTR, ktorí sa témou unesení spojili po štúdiu do skupiny „Team 123“a pokračovali vo svojej práci. Podstatou projektu je návrh integrovaného rozvoja časti okresu Lefortovo, ktorá je dnes preťažená nečinnými priemyselnými zónami a vyznačuje sa nízkou kvalitou mestského prostredia. V tomto článku členovia skupiny diskutujú o možnosti vytvorenia pešieho bulváru medzi Kladivom a kosáčikom, ktorý Don-Stroy plánuje do roku 2025–2026 zmeniť na obytný komplex Symbol, kancelárske centrum CROC a nábrežie Yauza. Takýto bulvár by umožňoval prechádzať z diaľnice Entuziastov cez bývalé kladivo a kosák do zrekonštruovaného závodu Kristall, panstva Yauz od Stroganovcov a ďalej po colnom moste na druhú stranu rieky na ulicu Nizhnyaya Syromyatnicheskaya a Artplay. Medzitým Don-Stroy predstavil na verejných vypočutiach v apríli 2015 upravený projekt, ktorý sa líši od víťazného, kde v mieste železničnej trate nie je os pre chodcov a vnútorný bulvár končí v obytnom komplexe Symbol bez toho, aby opustil mesto.
Pripomíname, že na prvom mieste v rebríčku poroty za koncepciu rekonštrukcie Kladiva a kosáka sa umiestnil projekt MVRDV, potom však bol rozhodnutím vývojára vyhlásený za víťazný návrhový projekt LDA.
Ďalej uvádzam článok autorov výskumného projektu. ***
V rámci vzdelávacieho programu „Noví lídri územného rozvoja“NLTR (program organizujú MARSH a RANEPA) sme študovali mestskú oblasť, časť okresu Lefortovo. Absolventi, ktorým osud regiónu nie je ľahostajný, sa zorganizovali do skupiny Team 123, ktorá naďalej pracuje na projekte VIVA-Lefortovo. Identifikovali sme niekoľko lokalít, ktorých transformácia by mohla významne prispieť k rozvoju infraštruktúry okresu a zvýšiť komfort bývania súčasných i budúcich obyvateľov, niektoré z týchto návrhov majú pre mesto hmatateľný prínos.
Na príklade našej práce by sme chceli ukázať niekoľko mestských problémov, venovať pozornosť problémom, ktoré často vypadávajú z dohľadu pri vypracúvaní projektov na podobných územiach:
- Prečo prepojiteľnosť území na miestnej úrovni vypadáva zo zorného poľa návrhára?
- Ako môžu bývalé priemyselné zóny organicky zapadnúť do existujúceho mestského kontextu?
- Prečo je celková kvalita mestského prostredia na nízkej úrovni?
- ako ekonomika mesta, vč. je výška základu dane prepojená s mestským kontextom?
V našom článku sa nebudeme venovať teoretickým aspektom problému, ale pokúsime sa na konkrétnom príklade ukázať, aké mechanizmy a aká logika účastníkov rozvoja formujú naše mesto nie vždy najlepším spôsobom.
Zvážime časť mesta medzi riekou Yauza, diaľnicou Entuziastov, ulicou Krasnokazarmennaya. Je to tento úsek, ktorý označujeme ako územie VIVA-Lefortovo, pre ktorý navrhujeme hlavné transformácie.
Táto lokalita je pozoruhodná tým, že je preťažená bývalými priemyselnými zónami, ktoré už nefungujú ako výroba, kvalita životného prostredia a okolia je na nízkej úrovni, je tu veľa prázdnych opustených miest. Územie má zároveň významný zdroj pre kvalitatívne nový rozvoj: prítomnosť významných historických pamiatok v dobrom stave, blízkosť rieky a veľké množstvo zelených plôch, blízkosť centra a dopravných uzlov. Záujem podnikateľov a vývojárov o vývoj stránky je pozoruhodný: štyria hlavní hráči vyjadrili svoj záujem o objekty na stránke.
Ozveny budúcich zmien už možno pozorovať: závod Kristall sa transformuje na umelecký klaster, územie závodu Hammer and Sickle sa pripravuje na rozvoj bývania, spoločnosť Morton Group of Companies začala predávať byty v rezidenčnom komplexe na mieste bývalý závod Almaz-Antey.
Pozrime sa bližšie na projekt obytnej štvrte Symbol navrhovaný na realizáciu spoločnosťou Don-Stroy na území bývalého závodu Serp and Molot ako dominantný a z dlhodobého hľadiska významne ovplyvňujúci rozvoj územia. Diskusie o tomto projekte sa začali v roku 2012, a preto mesto ponúklo developerovi usporiadanie medzinárodnej súťaže na vypracovanie koncepcie architektúry a urbanizmu pre rozvoj územia závodu. Cieľom súťaže je „výber architektonických a urbanistických koncepcií pre vytvorenie polyfunkčného mestského celku s rozvinutou infraštruktúrou, integrovanou do urbanistickej štruktúry a spĺňajúcou požiadavky trvalo udržateľného rozvoja životného prostredia“.
Podľa výsledkov súťaže bolo predstavených päť projektov, schémy pre ne sú uvedené nižšie. Štyri z týchto projektov udržiavajú pešiu trasu pozdĺž bývalých železničných tratí. Toto je zrejmé riešenie, pretože poskytuje komunikáciu medzi mikrodistriktmi, poskytuje priamy prístup k rieke Yauza pre budúcich obyvateľov a priamy prístup ku kultúrnym pamiatkam v oblasti: panstvo Stroganov, umelecký klaster Crystal, vodný komplex Syromyatnichesky s priľahlým parkom, Artplay územie.
V každom z projektov sú železničné trate uložené ako os pre chodcov.
O projekte navrhnutom na schválenie sa rozhoduje o odstránení tejto prípojky na území budovy a o výstavbe obytných častí namiesto koľají. Takéto riešenie vylučuje možnosť použitia existujúcich predpokladov pre rozvoj územia a skôr sa usiluje izolovať sa od prevládajúceho mestského kontextu.
Dá sa predpokladať, že takéto rozhodnutie developera je spôsobené tým, že okolité
územie nezodpovedá požadovanej úrovni budúceho rozvoja - obchodná trieda. Akýkoľvek vývojár má primárny záujem na dosiahnutí zisku a už vôbec nie je povinný zušľachťovať rozsiahle územie susediace s jeho webom.
Tím 123 navrhuje zachovať existujúcu trať a vytvoriť jediné pešie spojenie „Tiny Boulevard“, ktoré sa uskutoční na mieste bývalej
železničné trate. Nový bulvár zlúči niekoľko blokov naraz a poskytne priamy prístup na nábrežie. ***
Mestu by však pomohli práve tie projekty, ktoré organicky zapadajú do mestského kontextu. Ak sa implementuje projekt, ktorý takéto väzby vylučuje, hrozí Moskve, že sa dostane ešte viac rozdrobených štvrtí, čo významne oslabí synergické väzby. V tomto projekte je peší prístup k centrám príťažlivosti oblasti (nábrežie, Kristallu, Artplay atď.) Ťažký. Zvolená vývojová schéma stimuluje automobilovú dopravu a zhoršuje dopravné napätie v tejto oblasti.
Samostatne by sme chceli prediskutovať ekonomickú zložku týchto rozhodnutí pre mesto. Na príklade tohto územia sme sa rozhodli zvážiť možnosti rozvoja ekonomiky okresu pri realizácii dvoch scenárov: pri zachovaní existujúceho stavu a pri usporiadaní nového pešieho bulváru namiesto železničných tratí.
Analyzovali sme úsek cesty z ulice. Zolotorozhsky šachta do závodu Kristall. Táto stránka je teraz opustená a využívajú ju hlavne obyvatelia okrajových oblastí, pretože je hliadka ťažko viditeľná. Chodci sú zároveň nútení využívať tento úsek železničnej trate ako križovatku medzi ulicami Volochaevskaya a Zolotorozhsky Val. Medzi hlavnými ulicami okresu je veľmi málo spojov a ľudia v súčasnosti využívajú aj taký nevhodný chodník. Úseky pozdĺž tratí vyzerajú opustené a nevyužité. Výnimkou je územie spoločnosti CROC, ktoré síce susedí s koľajami, ale spoločnosť sa z koľají čo najviac ohradila vysokým plotom s ostnatým drôtom.
Ak analyzujeme základ dane vybraný z priľahlých oblastí, predstavuje približne 50 - 70 miliónov rubľov. ročne (výpočet sa zakladal na dani z pozemkov a dani z nehnuteľností). Drvivá časť tejto sumy pripadá na kancelárske centrum spoločnosti CROC. Zvyšok priľahlých území prakticky mestu neprináša peniaze, pretože sú podľa názvu priemyselnou oblasťou, t.j. ich katastrálna hodnota je 4,5-krát nižšia ako hodnota pozemku s účelom napríklad na obchodovanie.
Budovy na priľahlých územiach navyše nie sú zahrnuté v zozname objektov, pre ktoré sa počíta daň z nehnuteľností. Z tejto analýzy vyvodzujeme záver: ak mesto dokáže šikovne stimulovať prevod pôdy na spoločensky významné funkcie, najmä na územiach náchylných na tieto zmeny, môže výrazne zvýšiť príjem z týchto pozemkov.
Oblasť pozdĺž železničných tratí má veľký potenciál
rekonštrukcia. Potenciál sa zároveň výrazne zvýši, ak
priame spojenie s budúcou rezidenčnou oblasťou. V takom prípade môže plánovaný výber daní z priľahlých oblastí narásť na 160 - 200 miliónov rubľov, čo je 3 až 4-krát viac ako v súčasnej situácii.
Mesto by sa tak okrem priameho ekonomického efektu zbavilo jedného z nevzhľadných miest v okrese, transformovalo by ho na centrum príťažlivosti, peší bulvár, spojenie s riekou, zelený násyp, prístup k Umelecké centrá Crystal a Artplay. Navrhli by sme nazvať nový bulvár „Tiny Boulevard“, pripomínajúcim týmto menom, že kancelária KROK a pekáreň susedia so železničnými koľajami.
Developer, ak by sa tento návrh zrealizoval, by získal aj značné výhody: nový bulvár pracuje na vyrovnaní životného prostredia, čo ho robí atraktívnejším a bezpečnejším pre budúcich obyvateľov. Udržiavaný bulvár, ktorý umožňuje prístup k rieke a objektom tvorivej činnosti, je významnejšou ukážkou pohody okolia ako fotografické koláže v reklamných brožúrach. Ďalej sme presvedčení, že takéto rozhodnutia ovplyvňujú náklady na samotné byty v obytných komplexoch vo výstavbe.
V rámci nášho projektu s cieľom propagovať navrhované riešenia aktívne kontaktujeme úrady a používateľov pozemkov pozemkov, pre ktoré navrhujeme zmeny. Implementácia takýchto riešení je nemožná bez nadviazania interakcie medzi určenými účastníkmi. Podľa nášho predpokladu by sa veľa bolestných miest v meste dalo vyriešiť realizáciou projektov zameraných na zdroje a potenciál mesta, už nastolený mestský kontext a formovaním synergických väzieb.
Na príklade projektu VIVA-Lefortovo by sme chceli navrhnúť a implementovať nový prístup k riešeniu mestských problémov so zameraním na maximalizáciu potenciálu prirodzene formovaného územia so základným zameraním na prepojenosť území. ***
Úspešné svetové analógy pre transformáciu železničných tratí:
High Line Park, New York
Bývalá železničná trať sa zmenila na park, ktorý sa stal novým bodom
atrakcia mesta. Vďaka tejto transformácii sa ukázalo, že oživuje depresívne
územie mesta, z ktorého bola stiahnutá priemyselná výroba. Mestský smog
prilákať investorov, podniky, nových obyvateľov do okolitých oblastí.
Odhadovaný prílev ďalších investícií do tejto oblasti sa odhadoval na 4 miliardy dolárov, skutočný nárast výberu daní z nehnuteľností ročne sa zvýšil o 100 miliónov dolárov, čo už vrátilo náklady na vytvorenie parku. Viac>
Good's Line, Sydney
Projekt premeny opusteného územia a železničných tratí na chodník pre chodcov. Cesta sa stala lákadlom pre mešťanov, turistov, študentov blízkych univerzít. Realizácia projektu bola možná po nadviazaní partnerstiev medzi šiestimi vlastníkmi priľahlých pozemkov, orgánmi a verejnými organizáciami. Zariadenie bolo uvedené do prevádzky pred necelým rokom, ale už stimulovalo rozvoj podnikania v priľahlých územiach a tiež významne ovplyvnilo dopyt a náklady na bývanie v okolí. Podrobnosti 1 a 2.
Tím 123 pracoval na článku:
Marina Reingold - projektová manažérka.
Skúsenosti v oblasti rozvoja podnikania, rozvoja partnerských sietí, zavádzania nových obchodných oblastí.
Anna Kasatkina je projektová analytička.
Skúsenosti v oblasti realitného poradenstva, oceňovania firiem.
Ulyana Pyankova je sociologička projektu.
Skúsenosti v oblasti sociologického výskumu, vedenia volebných kampaní.
Oleg Raspopov je architektom projektu.
Skúsenosti v architektúre a dizajne. Kurátor súťaže na vypracovanie koncepcie parku „Patriot“, kurátor školy „Základy architektonickej budúcnosti“
Vizualizácia:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, vývojárske publikácie.
