18. novembra v showroome Bene na adrese 16 Strastnoy Boulevard usporiadala odborná hodnotiaca skupina RICS okrúhly stôl na tému „FSO č. 7 a medzinárodná prax oceňovania nehnuteľností“. Hlavným dôvodom usporiadania diskusie odbornej komunity bolo schválenie 25. septembra 2014 nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie o federálnom štandarde pre hodnotenie „Real Estate Appraisal“(FSO č. 7).
Diskusie sa zúčastnili: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, profesor, viceprezident pre partnerstvo CIAO, člen rady Národnej rady pre hodnotiace činnosti, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., predseda odborná rada partnerstva CIAO, Olga Kochetova МRICS, riaditeľka odboru oceňovania Ruska a SNŠ, rytier Frank.
Rečníci hovorili o zložitom procese prípravy a dohody o federálnom štandarde, o tom, ako FSO č. 7 dopĺňa súčasné štandardy oceňovania v Rusku a ako súvisí s medzinárodnými štandardmi oceňovania nehnuteľností. Rečníci sa dotkli aj problémov, ktoré vývojári nedokázali vyriešiť, a podelili sa o svoje skúsenosti s uplatňovaním profesionálnych štandardov pre hodnotenie RICS v podmienkach ruskej reality.
Vývoj štandardov sa začal ešte v roku 2003, potom bol pozastavený a koncom rokov 2013 - začiatkom roku 2014 sa pokračovalo v prácach už v rámci pracovných skupín vytvorených pri odbornej poradnej rade pri Ministerstve hospodárskeho rozvoja. Prácu na norme spočiatku komplikoval nedostatok jednotného konceptu. Väčšina špecialistov chápe nedostatky základných štandardov (FSO 1-2-3), ako aj štandardu na určovanie katastrálnej hodnoty (FSO 4), ktoré v tom čase neboli predmetom revízie, a chceli ich opraviť a doplniť ich jednotlivé ustanovenia v jednom dokumente.
Z kontroverzných otázok týkajúcich sa diskutovaného FSO 7 si odborníci všimli ustanovenie, ktoré v skutočnosti predpisuje povinnú analýzu NEI (najefektívnejšie použitie) pri oceňovaní nehnuteľností. Počas procesu posudzovania na určenie katastrálnej hodnoty, a to ani pri spochybňovaní výsledkov katastrálneho oceňovania, sa nemusí vykonať analýza NEI a je potrebné zvážiť spôsob využitia zastavaného pozemku alebo investičných stavieb na základe skutočné použitie. V tomto prípade sa zastavaný pozemok hodnotí ako nezastavaný, určený na užívanie podľa druhu jeho skutočného využitia.
Druhým bodom, na ktorý špecialisti upozornili, je doložka 30 FSO-7, ktorá hovorí o potrebe dosiahnuť konečnú hodnotu hodnoty, čo naznačuje úsudok o hraniciach intervalu, v ktorom podľa názoru odhadcu, táto hodnota môže byť. Musí sa to však urobiť, ak zo zadania pre posúdenie nevyplýva, že odhadca uvádza iba hodnotu nákladov ako jednu hodnotu bez uvedenia intervalu.
Zmyslom stanoveným vývojármi normy v tomto odseku je jednak informovať zákazníka o možnej veľkosti trhového rozsahu, chybách spojených s konečným výsledkom, jednak chrániť záujmy hodnotiteľov. Medzinárodné štandardy, najmä RICS Valuation Standards (Červená kniha), stanovujú, že v prípade významných neistôt pri oceňovaní ich musí odhadca charakterizovať, identifikovať a určiť ich vplyv na výsledky.
Účastníci okrúhleho stola dospeli k záveru, že myšlienka uvedená vo FSO-7 je dobrá, ale pre jej praktickú implementáciu je potrebné buď samotnú normu vylepšiť, alebo vypracovať príslušné metodické odporúčania, ktoré tieto ustanovenia zverejnia. Všeobecne je prijatie FSO pre oceňovanie nehnuteľností samozrejme veľkým krokom vpred z hľadiska normatívnej regulácie hodnotiacej činnosti v Rusku, jej štandardizácie, ale vidíme, že množstvo otázok, aj na tej najzákladnejšej úrovni, zostali mimo rámca normy a podľa toho je ich viac ako práca. Do tejto práce sú nepochybne zapojení členovia RICS a pokúsia sa do domácej praxe vniesť najrelevantnejšie medzinárodné skúsenosti z hľadiska výkonu orgánov, ktoré hodnotenie regulujú.
Stránka spoločnosti Bene na archi.ru >>
